Prognoza ekonomista Mladena Vedriša jasna je: do 2028. godine cijene nekretnina u Hrvatskoj bit će više nego danas, a ozbiljniji pad nije na horizontu. U najboljem slučaju dio starijih stanova mogao bi privremeno stagnirati s cijenama, ali i to samo dok se ne pojave ozbiljni investitori koji preuzimaju i obnavljaju cijele zgrade ili blokove, kao što se već dogodilo u Pragu, Beču ili Budimpešti.
Zašto “balon” još ne puca
Vedriš odbacuje scenarij naglog pucanja nekretninskog balona nakon završetka aktualnog vala EU fondova. Procjenjuje da će prijelaz biti blaži nego nakon velikog investicijskog ciklusa izgradnje autocesta, jer Hrvatska više nije oslonjena na jedan dominantan izvor financiranja.
Uz klasične EU fondove, na raspolaganju stoje i drugi izvori – primjerice Europska investicijska banka, spremna financirati velike projekte poput novog sveučilišnog kampusa u Zagrebu. Takve investicije otvaraju posao građevinskom sektoru i smanjuju rizik naglog usporavanja, a time i naglih šokova na tržištu stanova.
Devizni depoziti kao gorivo za rast
Jedan od ključnih argumenata za nastavak rasta cijena je golema štednja građana: na deviznim depozitima leži gotovo 40 milijardi eura. Taj novac predstavlja ogromnu kupovnu moć koja, zbog mentaliteta i navika, prirodno “curi” u nekretnine, a ne u rizičnije oblike ulaganja.
Dio ušteđevine kratkoročno završava u obveznicama, investicijskom zlatu ili drugim vrijednosnim papirima, ali većina građana sigurnost i dugoročnu vrijednost i dalje vidi u stanu, apartmanu ili kući. To s makroekonomskog gledišta nije nužno najproduktivniji oblik investicije, ali s osobnog rakursa daje osjećaj kontrole i “opipljivog” bogatstva – logika “što leži, ne bježi” i dalje dominira.
Željeznica, kampusi i nove prilike za gradnju
Da bi se dio te štednje preusmjerio u razvoj, Vedriš kao primjer spominje izdavanje dugoročnih državnih obveznica, recimo na 20 godina, čiji bi cilj bio financiranje željezničke infrastrukture. Europa snažno gura modernizaciju željeznica – putničkih i teretnih – zbog konkurentnosti i ekologije, a to se direktno prelijeva i na hrvatske luke, posebno na riječku.
Ulaganja u željeznicu, kampuse i drugu infrastrukturu za građevinski sektor znače novi posao i nakon što splasne aktualni ciklus EU projekata. Paralelno s tim, upravo stambena gradnja ostaje jedan od glavnih “motora” – uz odgovarajuće zakonodavne izmjene koje bi ubrzale i potaknule gradnju, ali uz poštivanje vrijednosti prostora.
Stari stanovi, novi integratori
Zanimljiv trenutak u njegovoj prognozi tiče se starih stanova: njihovim cijenama predviđa eventualnu stagnaciju, ali ne i ozbiljan pad. Ključna riječ su “integratori” – developeri koji ne kupuju jedan stan, nego cijele zgrade, pa i ulice, i provode temeljitu obnovu od instalacija do pročelja.
Takvi projekti već su transformirali središta gradova poput Praga, Beča, Budimpešte i Bratislave, gdje su nekada zapuštene zgrade postale atraktivne, uređene i skupe adrese. Sličan scenarij može se zamisliti i u hrvatskim gradovima: jednom kad integratori uđu u blok, vrijednost cijelog kvarta raste, a stanovi koji su godinama bili “stari i skupi” odjednom dobivaju novi kontekst i još veću cijenu.
Što to znači za kupce do 2028.
Za prosječnog kupca poruka je nelagodna, ali jasna: sam od sebe “veliki pad” cijena ne nazire se, jer ne srazmjer između ponude i potražnje i dalje je prevelik. Hrvatska je istodobno zanimljiva i domaćim kupcima sa štednjom i strancima koji žele kombinaciju turizma, sigurnosti i nekretnine u eurozoni.
To ne znači da nema prilika – ali će one biti selektivne: stariji stanovi na lošijim mikrolokacijama, objekti prije velike obnove ili stanovi koji teško prate buduće standarde energetske učinkovitosti mogu privremeno zastati s cijenama. No srednjoročno, ako integratori i javne investicije odrade svoje, i ti kvadrati mogu ući u novi krug valorizacije – baš kao što se već moglo vidjeti u obnovljenim središtima Praga, Beča ili Budimpešte.
Piše: Natalija Bilić
Other Articles
