Rastuće cijene stanova, stagnacija plaća i pad dostupnosti nekretnina stavljaju pred Hrvatsku izazov koji više nije samo ekonomski, nego i društveni. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine najavilo je nacionalni plan stambene politike do 2035. godine, koji bi trebao objediniti socijalne, demografske i porezne mjere s ciljem osiguranja dostupnog i sigurnog stanovanja. Srž politike čine dva povezana segmenta: sustavna stambena politika te porezne olakšice i fiskalni poticaji usklađeni s hrvatskim zakonima.
Nacionalni plan: od subvencioniranja do sustavne izgradnje
Dosadašnji model državnih subvencija za stambene kredite (tzv. APN programi) privremeno je olakšao kupnju stanova dijelu građana, ali je, prema analizi Ekonomskog instituta, potaknuo i rast cijena. Novi nacionalni plan ide korak dalje — od kratkoročnih subvencija prema sustavnom modelu državne i lokalne gradnje te reguliranog najma.
Prema nacrtu plana, gradnja povoljnih stanova za dugoročni najam odvijala bi se preko javnih poduzeća za upravljanje stanovima, a država bi, u suradnji s jedinicama lokalne samouprave, aktivirala neiskorišteno zemljište i objekte u javnom vlasništvu. Time bi se po uzoru na austrijski i njemački model potaknulo stvaranje priuštivog stambenog fonda.
Istodobno se planira uvođenje zakonski reguliranog najma kojim bi se uravnotežili interesi najmoprimaca i najmodavaca, uz mogućnost poreznih olakšica za dugoročne i priuštive najmove.
Porezne olakšice prema hrvatskom zakonodavstvu
Na razini fiskalne politike, Ministarstvo financija u suradnji s Poreznom upravom predviđa izmjene Zakona o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18) i dijelom Zakona o porezu na dohodak (NN 114/22). Trenutno je stopa poreza na promet nekretnina 3%, dok je prilikom kupnje prve nekretnine moguće ostvariti oslobođenje od poreza ako je stan namijenjen trajnom stanovanju i ne prelazi određenu površinu po članu kućanstva.
Predložene izmjene uvodile bi:
- Trajno oslobođenje od poreza za prvu nekretninu do utvrđene vrijednosti (npr. do 180.000 EUR),
- Proširenje prava na olakšice i na obnovu ili rekonstrukciju postojećih nekretnina,
- Dodatne porezne odbitke u godišnjoj prijavi poreza na dohodak za mlade do 35 godina koji prvi put rješavaju stambeno pitanje,
- Fiskalne poticaje za najmodavce koji dugoročno iznajmljuju pod povoljnim uvjetima, uz ugovore registrirane u sustavu ePorezna.
Posebno zanimljiv prijedlog, koji je još u fazi međuresornog razmatranja, odnosi se na uvođenje poreza na prazne nekretnine koje dulje od godinu dana nisu u funkciji stanovanja. Time bi se zakonski potaknulo njihovo aktiviranje na tržištu i smanjio pritisak na cijene najma.
Socijalna i demografska dimenzija
Uz fiskalne mehanizme, nacionalni plan uključuje demografske i socijalne instrumente. Posebni programi rješavanja stambenog pitanja planirani su za mlade obitelji, starije osobe i srednji sloj koji ne ispunjava uvjete za socijalne stanove, ali ne može samostalno financirati kupnju nekretnine.
Država bi, prema najavama, kroz model javnog i privatnog partnerstva mogla omogućiti subvencionirani zakup s pravom otkupa, čime se potiče dugoročna stabilnost, a građanima daje sigurnost i predvidljiv trošak.
Usklađenost s europskim politikama
Nacionalni plan stambene politike usklađen je s Europskim stupom socijalnih prava i smjernicama Europske unije za održivo stanovanje. Time Hrvatska potvrđuje obvezu ispunjavanja ciljeva do 2030. — povećanje dostupnosti stanovanja i smanjenje energetskog siromaštva.
Zakonodavni okvir dodatno se proširuje kroz Nacionalni plan oporavka i otpornosti (NPOO), koji predviđa ulaganja u energetsku obnovu višestambenih zgrada. Nova generacija mjera povezuje zelenu tranziciju i stambenu dostupnost, uz subvencije za energetski učinkovite zgrade i poticaje za korištenje obnovljivih izvora energije.
Izazovi provedbe
Iako plan donosi realna rješenja, prepreke ostaju. Administrativni postupci u prostornom planiranju i izdavanju građevinskih dozvola i dalje su spori, a cijene građevinskih materijala visoke. Stručnjaci upozoravaju da bez adekvatne koordinacije između ministarstava, gradova i općina, čak i najbolje mjere mogu ostati mrtvo slovo na papiru.
Također, fiskalne olakšice moraju biti pažljivo kalibrirane da ne dovedu do nove tržišne inflacije, kao što se dogodilo s APN subvencijama.
Dom kao nacionalni interes
Stambena sigurnost postaje jedno od ključnih pitanja nacionalnog interesa. Novo razdoblje stambene politike temelji se na ideji da dom nije privilegij, već ustavno pravo koje mora biti ostvarivo za sve građane. U kombinaciji s pravednim poreznim rasterećenjem i aktivnim javnim ulaganjima, Hrvatska ima priliku postaviti temelje društva u kojem se stabilnost ne mjeri kvadratima, nego kvalitetom života.
Reforma stambenog sustava, usklađena s hrvatskim zakonima i europskim normama, mogla bi u sljedećem desetljeću postati jedan od najvažnijih pokretača socijalne i gospodarske transformacije.
Piše: Natalija Bilić
