Smještena između modrog Jadrana i zelenih obronaka Učke, Opatija već više od stoljeća nosi titulu „kraljice Jadrana“. Grad elegancije, profinjenog šarma i suptilnog luksuza danas je, uz turistički, i jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina i investicija u Hrvatskoj.
Tragovi Austro-Ugarske elegancije
Priča o Opatiji započinje 1844. godine, kada riječki trgovac Iginio Scarpa gradi vilu Angiolinu, ljetnikovac koji ubrzo postaje okupljalište aristokracije i prekretnica u razvoju grada. Kraj 19. stoljeća donosi nagli procvat: niču hoteli Kvarner i Imperial, uređuje se Lungomare, a cijela rivijera postaje mondeno lječilište Austro-Ugarske Monarhije. Opatija je tada bila mondeno središte Austro-Ugarske Monarhije, gdje su se odmarali carevi, umjetnici i znanstvenici. U tom razdoblju stvara se arhitektonski i urbani identitet Opatije – spoj bečke elegancije i mediteranskog ambijenta – koji do danas ostaje jedna od njezinih najvećih prednosti. Uspon Opatije kao turističke destinacije temeljio se na klimi, ljepoti prirode i kultiviranom urbanom identitetu – spoju srednjoeuropske profinjenosti i mediteranskog ugođaja koji ju i danas čini jedinstvenom.
Suvremena Opatija – lifestyle i kapital
Danas je Opatija često opisivana kao „dama s pedigreom“. Dok s jedne strane odiše povijesnim šarmom, s druge se sve više ističe kao suvremeno turističko središte s jakim investicijskim potencijalom.
Posljednjih desetak godina svjedočimo valu obnove i modernizacije – obnavljaju se povijesni hoteli, grade luksuzne rezidencije, a stari objekti pretvaraju u boutique hotele i apartmanske kuće. Projekti poput nove marine u Ičićima, adaptacije hotela Paris, kao i visokokategoriziranih vila na prostoru Poljana i Lovrana, svjedoče kako Opatija postaje centar sofisticiranog luksuza ali s mjerom i poštovanjem prema svojoj tradiciji.
Uz to, sve je više ulaganja u infrastrukturu, energetski učinkovite objekte i održive projekte — što dodatno podiže vrijednost lokalnih nekretnina.
Danas se Opatija pozicionira kao destinacija cjelogodišnjeg turizma, s naglaskom na wellness, zdravstveni turizam, gourmet ponudu i događanja, što generira stabilnu potražnju za kvalitetnim smještajem. Obnova povijesnih hotela i vila, izgradnja modernih apartmanskih objekata te ulaganja u luksuzne rezidencije na padinama iznad grada stvaraju jasan okvir za investicije više kategorije. Blizina Rijeke, Schengen režim i dobra cestovna povezanost s Austrijom, Njemačkom i Italijom dodatno pojačavaju interes stranih kupaca i dugoročnih najmoprimaca.
Cijene kvadrata – premium segment Kvarnera
Opatija spada u sam vrh po cijenama stambenih nekretnina u Hrvatskoj: prosječna tražena cijena u rujnu 2025. iznosila je 5.289 eura po kvadratu, uz rast od oko 7,6 % u odnosu na godinu ranije. U centru grada cijene dosežu oko 5.600 eura po kvadratu, dok se u zapadnom dijelu Opatije kreću oko 3.700 eura po kvadratu, što pokazuje jasno formirane mikro-lokacijske razlike. Istodobno, prosječna tražena najamnina iznosila je oko 16 eura po kvadratu mjesečno, također uz gotovo 10 % rasta u odnosu na prethodnu godinu.
Na razini Hrvatske, prosječna cijena novih stanova u prvoj polovici 2024. bila je oko 2.377 eura po kvadratu, pa Opatija tu značajno odskače kao izrazito premium tržište. Na jadranskoj obali općenito bilježi se dvoznamenkasti rast cijena u posljednjim godinama, a Kvarner – uključujući Opatiju – prati taj uzlazni trend zbog snažne potražnje i ograničene ponude.
Potencijal najma i povrat na ulaganje
Kombinacija turističke potražnje i sve većeg broja stranih rezidenata stvara solidan temelj za prinos od najma. Na razini Hrvatske prosječni bruto prinosi na stanove kreću se oko 4–5 %, dok su u jačim turističkim centrima i primorskim gradovima često i viši. U riječkom području, koje je najbliže usporedivo s Opatijom, prosječni prinos na stanove procjenjuje se na oko 4,5–5 %, dok se u jadranskim turističkim zonama za kvalitetne apartmane i vile može doseći i 5–7 % godišnje bruto.
Za kratkoročni turistički najam, analiza prihoda pokazuje da smještaj u primorsko-goranskoj županiji (u koju spada i Opatija) može ostvariti prosječne godišnje prihode od preko 20.000 eura po jedinici uz prosječnu zauzetost oko 40 %, ovisno o lokaciji, kategoriji i upravljanju. U praksi to znači da dobro pozicioniran apartman ili vila u Opatiji, uz kvalitetan marketing i profesionalno upravljanje, može ostvariti vrlo konkurentan prinos u odnosu na druge jadranske destinacije.
Što danas traže investitori?
Interes je posebno snažan za tri glavna segmenta: nove luksuzne apartmane s pogledom na more, vile s bazenom i wellness sadržajima te obnovljene povijesne vile pretvorene u boutique hotele ili rezidencije. Strani kupci – ponajviše iz Austrije, Njemačke, Italije i Slovenije – često kombiniraju osobno korištenje i turistički najam, ciljajući na povrat od 5–7% uz rast vrijednosti same nekretnine.
Luksuz koji poštuje tradiciju
Za razliku od mnogih jadranskih destinacija, Opatija uspijeva zadržati svoj povijesni sklad. Povijesne vile se obnavljaju, a novi objekti arhitektonski poštuju ambijent. Upravo ta ravnoteža između starog i novog čini Opatiju jedinstvenim primjerom održivog luksuza.
Grad ne teži masovnom turizmu, već selektivnom razvoju koji privlači klijentelu više platežne moći — što dugoročno garantira stabilnost tržišta.
Zašto je Opatija „sigurna luka“ za kapital?
Opatija nudi relativno ograničen prostor za novu gradnju, što prirodno ograničava ponudu i štiti vrijednost postojećih nekretnina. Dugoročni trend rasta cijena na Kvarneru, stabilan turistički promet tijekom većeg dijela godine i rastuća međunarodna prepoznatljivost stvaraju imidž „sigurne luke“ za kapital, pogotovo za investitore koji ciljaju kombinaciju lifestyle- a i povrata. Uz to, prelazak Hrvatske na euro i ulazak u Schengen dodatno su smanjili barijere za strane ulagače, čineći kupnju, financiranje i upravljanje nekretninama jednostavnijim i predvidljivijim.
Opatija tako ostaje simbol skladnog spoja povijesne elegancije i suvremenog prosperiteta. Nekadašnje odmaralište careva danas je investicijska perla Kvarnera – mjesto gdje povijest, estetika i sigurnost kapitala žive u istom kadru, s pogledom na beskrajno more.
Piše: Natalija Bilić
