U Hrvatskoj je od početka 2025. godine na snazi novi porez na nekretnine koji je zamijenio dosadašnji porez na kuće za odmor i proširio obuhvat na sve nekretnine u kojima ne žive vlasnici, članovi njihove obitelji ili dugoročni najmoprimci. Riječ je o jednom od najosjetljivijih elemenata porezne reforme jer ulazi izravno u džepove vlasnika stanova, kuća i apartmana koji su do sada često ostajali izvan poreznog radara.
Država je pri uvođenju ovog nameta procijenila da bi se od vlasnika takozvanih “praznih” stanova i kuća moglo prikupiti oko 70 milijuna eura godišnje, no hoće li ta cifra biti ostvarena znat će se tek nakon završetka prve pune godine naplate. Podaci se još obrađuju, a rješenja izlaze u nekoliko valova, pa će se konačan učinak vidjeti tek tijekom 2026. godine.
Kada stižu nova rješenja
Porezna uprava je tijekom 2025. preuzela naplatu poreza na nekretnine za oko 400 gradova i općina te je do sada izdala nešto manje od 90 tisuća rješenja. Budući da je kalendarska godina završila prije nego što je posao kompletiran, naplata poreza za 2025. nastavlja se i u prvim mjesecima 2026. godine.
Nova, velika runda rješenja trebala bi krenuti u veljači, a iz Porezne uprave ne isključuju mogućnost da dio rješenja stigne i kasnije, u dodatnom valu. Posebno se to odnosi na slučajeve gdje je trebalo dodatno provjeriti podatke, utvrditi tko doista koristi nekretninu ili obraditi zahtjeve za izuzeće.
Tko sve plaća, a tko može biti izuzet
Porez na nekretnine plaća se za sve stanove, kuće i druge stambene prostore koji se ne koriste za stalno stanovanje vlasnika ili članova njegove obitelji te nisu u dugoročnom najmu. Ako se nekretnina koristi kao primarni dom ili se iznajmljuje u dugoročnom najmu (najmanje oko 10 mjeseci u godini), porez se ne plaća.
Građani su imali mogućnost zatražiti izuzeće u više situacija, primjerice ako u nekretnini živi bliska obitelj, ako se radi o derutnom, neuseljivom objektu ili ako ispunjavaju određene socijalne kriterije, poput vrlo niskih prihoda. Prema riječima ministra financija Marka Primorca, do sada je zaprimljeno oko 80 tisuća zahtjeva za izuzeće, koje porezne službe još analiziraju.
Koliki je porez i tko udara najviše
Zakonom je određen raspon poreza od 0,60 do 8 eura po četvornome metru korisne površine, a unutar tog raspona konačnu visinu određuju gradovi i općine svojom odlukom. To znači da je lokalna politika ključna za to koliko će vlasnici konkretno plaćati u svojoj sredini.
Statistika za 2025. pokazuje da je slika vrlo šarena: 121 grad i općina odabrali su minimalnu stopu od 0,60 eura, 271 jedinica zadržala je porez na razini starog poreza na kuće za odmor iz 2024., njih 223 povećale su iznose, a 62 su ih smanjile. Čak 75 lokalnih jedinica odlučilo se na visoke stope između 5 i 8 eura po kvadratu, što je posebno vidljivo u turističkim mjestima na obali. Maksimalnih 8 eura po četvornom metru ove godine naplaćuju Umag, Vis, Sveti Filip i Jakov, Fažana i Baška Voda, dok se u Dubrovniku nekretnine u prvoj zoni oporezuju s 5 eura, a u ostalim zonama nešto manje. Motovun je stopu postavio na 7 eura, a Bol na 7,5 eura po metru kvadratnom.
U najvećim gradovima situacija je ovakva: Zagreb i Rijeka naplaćuju 5 eura po kvadratu, Split 1,99 eura, a Osijek minimalnih 0,60 eura. Zagreb je naplatu povjerio Poreznoj upravi, dok je Rijeka zadržala vlastitu organizaciju naplate, koristeći pritom i svoje interne baze podataka.
Riječka “logika poštarine” i sitni iznosi
Rijeka je u javnosti postala primjer pragmatičnog pristupa sitnim poreznim iznosima. Gradske vlasti su odlučile da neće izrađivati niti slati porezna rješenja tamo gdje je porez manji od troška poštarine, pa se tako rješenja neće slati domaćim vlasnicima čiji dug iznosi manje od 3,20 eura, ni stranim vlasnicima s iznosom manjim od 7,10 eura. Radi se uglavnom o nekretninama s velikim brojem suvlasnika, gdje pojedinačni udjeli generiraju vrlo male obveze.
Kako se dijeli novac i što se mijenja 2026.
Za razliku od starog sustava, u kojem su prihod od poreza na kuće za odmor u cijelosti dobivale lokalne jedinice, novi model predviđa da 20 posto naplaćenog poreza ide županijama. Taj potez nije dobro prihvaćen u svim gradovima, posebno u onima koji se oslanjaju na visoke prihode od turističkih nekretnina i smatraju da im se time “reže” dio kolača. Vlasnici nekretnina morat će pritom paziti i na svoje obveze prijave. Svi koji su tijekom godine prodali, kupili, proširili, obnovili ili promijenili namjenu nekretnine moraju o tim promjenama obavijestiti porezne vlasti do kraja ožujka iduće godine, kako bi se porez obračunao na temelju stvarnog stanja. U Ministarstvu financija najavljuju da će 2026. biti godina dodatnih prilagodbi, jer su mnoge jedinice lokalne samouprave paralelno mijenjale i stope poreza na dohodak, što će se odraziti na ukupnu poreznu konkurentnost pojedinih sredina. Ažurirani pregledi odluka gradova i općina bit će objavljeni na internetskim stranicama Porezne uprave.
Koliko će to stvarno pogoditi vlasnike
Utjecaj poreza na konkretne građane uvelike ovisi o lokaciji i kvadraturi nekretnine. Vlasnik apartmana od 60 kvadrata u mjestu s maksimalnom stopom od 8 eura po kvadratu može godišnje platiti i do 480 eura, dok bi za istu površinu u gradu s minimalnom stopom račun bio svega 36 eura. Razlike su stoga drastične, pa se sve češće otvara pitanje pravednosti između građana u različitim dijelovima zemlje. Jedan od očekivanih učinaka poreza bio je potaknuti vlasnike da prazne stanove stave u dugoročni najam i tako povećaju ponudu na tržištu stanovanja. Hoće li do toga doista doći ili će dio vlasnika jednostavno prebaciti trošak na više cijene najma, odnosno odlučiti prodati nekretninu, pokazat će se u sljedećim godinama.
Piše: Natalija Bilić
